Un mutuo al 100% può finanziare l’intero valore dell’abitazione, ma non significa comprare casa senza avere liquidità. A settembre 2026 le soluzioni più concrete passano spesso dal Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap: lo Stato garantisce una parte del capitale alla banca, mentre l’istituto continua a valutare reddito, sostenibilità della rata e merito creditizio.
Mutuo al 100%: cosa significa davvero
Nei mutui tradizionali il finanziamento si ferma spesso intorno all’80% del valore dell’immobile. Con un mutuo al 100%, invece, l’importo può arrivare a coprire tutto il valore finanziabile della casa. Attenzione però: la banca considera anche la propria perizia e le regole del singolo prodotto. Per esempio, Intesa Sanpaolo specifica che per la propria offerta giovani si può arrivare al 100% della prima casa, con durate fino a 40 anni, sempre dopo la valutazione della richiesta.
Chi può ottenerlo con il Fondo Consap
Il Fondo Prima Casa prevede un finanziamento massimo di 250.000 euro. Dal 2025 l’accesso è riservato alle categorie prioritarie previste dalla legge: under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, inquilini di alloggi popolari e famiglie numerose con specifici limiti ISEE. Dal 3 agosto 2026 sono entrate anche nuove tutele per persone con disabilità permanente grave e per alcuni familiari conviventi.
La garanzia ordinaria Consap è pari al 50% della quota capitale residua. In presenza dei requisiti previsti può salire all’80%; per le famiglie numerose sono previste, nei casi stabiliti dalla normativa, garanzie fino all’85% o al 90%. Per settembre 2026 Consap indica, per i finanziamenti con garanzia all’80%, 85% o 90%, soglie TEGM integrate del 4,55% per il fisso e del 4,41% per il variabile. La garanzia pubblica non rende automatico il mutuo: la decisione finale resta alla banca.
Cosa non paga il mutuo al 100%
Il “100%” riguarda il finanziamento dell’immobile, non tutte le spese dell’operazione. Restano da considerare, a seconda del caso, notaio, imposte di acquisto, perizia, istruttoria, iscrizione dell’ipoteca, eventuale agenzia immobiliare e coperture assicurative richieste. Per i finanziamenti agevolati prima casa l’imposta sostitutiva è normalmente pari allo 0,25% del capitale finanziato, salvo specifiche esenzioni previste dalla legge. Anche con un mutuo senza anticipo, quindi, serve un cuscinetto di liquidità.
TAN e TAEG: quale dato guardare
Il TAN misura il tasso nominale applicato al capitale. Il TAEG è più utile per confrontare due offerte perché incorpora interessi e molte spese obbligatorie collegate al mutuo, come istruttoria e altri costi previsti. La Banca d’Italia ricorda però che alcune voci, tra cui le spese notarili, restano fuori dal TAEG. Prima della firma conviene quindi confrontare il PIES, il prospetto standardizzato consegnato dalla banca.
Mutui al 100%: offerte verificate a settembre 2026
Per rendere il confronto omogeneo abbiamo preso come riferimento un mutuo da 150.000 euro, pari al 100% del valore dell’immobile, durata 30 anni e acquisto prima casa. Le prime tre simulazioni sono state pubblicate il 23 settembre 2026 da Mutui.it e Facile.it; per BPER il dato deriva dal comparatore 100% di Facile.it, mentre la banca conferma sul proprio sito l’esistenza del prodotto prima casa fino al 100% con Fondo Consap.
| Banca / prodotto | TAN fisso | TAEG | Rata | Spese indicate |
|---|---|---|---|---|
| BCC Binasco – Mutuo Prima Casa Consap Fisso | 3,00% | 3,17% | 632,41 € | Istruttoria 525 €; perizia 350 € |
| Intesa Sanpaolo – XME Mutuo Acquisto Fisso Offerta Consap Giovani | 3,19% | 3,31% | 647,88 € | Istruttoria esente; perizia 320 € |
| Banco Desio – Mutuo Consap Giovani | 3,25% | 3,43% | 652,81 € | Istruttoria 1.200 €; perizia 195 € + IVA |
| BPER – soluzione 100% prima casa/Consap | 3,30% | 3,48% | 656,93 € | Da verificare nel preventivo e nel PIES |
Le condizioni non sono preventivi vincolanti: tassi, TAEG, spese e accesso al 100% possono cambiare in base a data, profilo del richiedente, immobile, classe energetica, canale di richiesta e approvazione della banca.
Esempio: 150.000 euro in 30 anni
Prendiamo la simulazione Banco Desio: con TAN fisso del 3,25%, la rata indicata è di 652,81 euro al mese. In 360 rate si versano circa 235.012 euro: circa 85.012 euro oltre ai 150.000 euro di capitale, prima di aggiungere istruttoria, perizia e gli altri costi esterni al finanziamento. È un buon esempio di perché una rata apparentemente sostenibile vada valutata sull’intera durata.
Vantaggi e rischi da pesare
Il vantaggio principale è evidente: si può acquistare la prima casa senza dover accumulare il classico anticipo del 20%. La garanzia Consap può inoltre facilitare l’accesso al credito per chi rientra nei requisiti. Il rovescio della medaglia è un indebitamento iniziale più alto, più interessi nel lungo periodo e un margine di sicurezza minore se il valore dell’immobile scende o il reddito familiare si riduce.
In sintesi: il mutuo al 100% risolve soprattutto il problema dell’anticipo, non quello della sostenibilità. Prima di firmare è utile confrontare TAEG e PIES e mantenere comunque una riserva per spese di acquisto e imprevisti.
Per approfondire: mutuo fisso o variabile: quale scegliere oggi? e quanto costa oggi una rata da 100.000 a 200.000 euro.
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