La Manovra 2027 propone un’aliquota ridotta per nuovi contratti a canone concordato con giovani under 36. Ecco condizioni, esempi di risparmio e cosa sappiamo sugli affitti universitari non dichiarati.
A cura di Andrea Aidala — 2 novembre 2026
Cedolare secca all’1%: cosa propone la Manovra 2027
La proposta di legge di Bilancio 2027 prevede una riduzione della cedolare secca sui nuovi contratti abitativi a canone concordato: dal 10% al 5%, e fino all’1% per quelli con inquilini under 36. La misura non è ancora legge e potrebbe cambiare durante l’esame parlamentare.
Che cos’è il canone concordato?
Non è un affitto a prezzo liberamente scelto: il canone deve rispettare le fasce e le condizioni degli accordi territoriali, che dipendono dalla zona e dalle caratteristiche dell’immobile. Esistono anche forme contrattuali specifiche per studenti universitari. Non basta quindi che l’inquilino abbia meno di 36 anni per ottenere automaticamente l’aliquota dell’1%.
A chi spetterebbe l’1%?
Secondo la proposta esaminata, il beneficio riguarda nuovi contratti stipulati nel 2027, a canone concordato e con inquilini sotto i 36 anni. Non si applica automaticamente ai contratti già in essere. Sono previsti limiti e disposizioni contro la risoluzione anticipata dei contratti al solo scopo di accedere allo sconto. I dettagli definitivi dipenderanno dal testo approvato.
Quanto si risparmia su un affitto da 700 euro?
Un canone di 700 euro mensili, se ammesso dagli accordi locali, produce 8.400 euro annui. Con cedolare al 10% l’imposta è 840 euro; al 5% sarebbe 420 euro; all’1% appena 84 euro. Il risparmio teorico rispetto al 10% è di 756 euro l’anno. I calcoli non includono IMU, manutenzione e altri costi.
Perché può convenire anche all’inquilino
Supponiamo un canone libero di 800 euro mensili con cedolare ordinaria al 21%: restano 7.584 euro annui dopo la sola imposta. Con un canone concordato di 700 euro e aliquota all’1%, resterebbero 8.316 euro. Il proprietario otterrebbe 732 euro netti in più e l’inquilino spenderebbe 1.200 euro in meno, ma solo se entrambe le formule e i relativi canoni fossero effettivamente applicabili.
Affitti universitari in nero: che cosa sappiamo
Un’indagine UDU, SUNIA e CGIL del 2023, basata sulle risposte di studenti, indicava il 5,5% di rapporti senza contratto nel campione e percentuali più elevate in alcune città universitarie, tra cui Catania e Palermo. È un’indagine datata e non una misurazione ufficiale dell’intero sommerso nazionale. Anche il numero di studenti fuori sede non coincide con quello degli studenti che affittano sul mercato privato.
Una simulazione per capire gli importi
Ipotizziamo 100.000 studenti in affitto, di cui il 5,5% senza contratto, con una stanza da 350 euro al mese per dieci mesi: 5.500 × 350 × 10 = 19,25 milioni di euro di canoni in rapporti irregolari. È soltanto uno scenario illustrativo, non una stima ufficiale dell’evasione in Italia. Su una singola stanza da 3.500 euro annui, l’1% corrisponderebbe a 35 euro d’imposta, contro 350 euro al 10%, qualora il contratto rispettasse tutti i requisiti.
La tassa all’1% farebbe emergere il sommerso?
Una tassazione molto ridotta potrebbe incentivare alcuni proprietari a stipulare contratti regolari, tutelando maggiormente gli inquilini. Non basterebbe però da sola: il canone concordato può imporre prezzi inferiori a quelli richiesti informalmente e restano gli altri obblighi. Non possiamo prevedere quanti contratti emergeranno né considerare la proposta una sanatoria per irregolarità passate.
Cosa fare adesso
Proprietari e inquilini possono verificare gli accordi territoriali e la tipologia contrattuale applicabile, ma è prematuro modificare o interrompere contratti sulla base di una misura ancora in discussione. L’effettiva applicazione ai diversi contratti per studenti andrà verificata nel testo definitivo e nelle indicazioni attuative.
Fonti e approfondimenti
Disegno di legge di Bilancio 2027 (testo da verificare durante l’iter); normativa sui contratti concordati, D.M. 16 gennaio 2017; indagine UDU–SUNIA–CGIL 2023; Rapporto ANVUR 2026.
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